מיסוי הכנסות שכירות בארה"ב

בארה"ב, הכנסות משכירות אינן תמיד חייבות במס לפי מערכת כללים אחת. שאלת המיסוי שיחול תלויה באופן השימוש בנכס, בשאלה אם לבעלים יש גם שימוש אישי בו, והאם הפעילות נותרת בגדר השכרה פסיבית או עולה לכדי עסק פעיל.

עבור משקיעי נדל"ן בארה"ב, חשוב להבין את ההבחנות האלה, משום שהן משפיעות על חבות המס, על אופן הדיווח לרשויות, על הניכויים האפשריים, ולעתים גם על חשיפה למסים נוספים, כאשר הנכס בארה"ב בבעלות של תושב מדינה אחרת.

עבור תושבי ישראל, התמונה מורכבת עוד יותר,

שכן יש להביא בחשבון שתי מערכות מס שונות – בארה"ב ובישראל.

באופן כללי, ניתן לחלק פעילות השכרה לשלוש קטגוריות:

• פעילות השכרה רגילה
• שימוש מעורב – אישי והשכרה, ו-
• פעילות אירוח העולה כדי עסק

פעילות השכרה רגילה

הקטגוריה הראשונה היא פעילות השכרה רגילה. זו הקטגוריה הנפוצה ביותר, והיא חלה בדרך כלל כאשר הנכס מוחזק לצורכי השקעה ומושכר לשוכרים, בעוד שהשימוש האישי של הבעלים מוגבל או אינו קיים.

ברוב המקרים, ההכנסה מדווחת ב-Schedule E של דוח המס האישי בארה"ב. עקרון המס הבסיסי הוא שבעל הנכס ממוסה על הכנסה נטו משכירות, ולא על דמי השכירות ברוטו שנגבו.

להבחנה הזו יש חשיבות. הכנסה משכירות לצורכי מס בארה"ב כוללת יותר מאשר רק תשלומי שכירות חודשיים. היא יכולה לכלול גם דמי שכירות מראש, תשלומים בגין ביטול חוזה שכירות, פיקדונות שנותרו בידי המשכיר, הוצאות של הבעלים ששולמו על ידי השוכר, וכן שווי של שירותים או נכסים שהתקבלו במקום דמי שכירות. כנגד הכנסה זו, ניתן בדרך כלל לנכות הוצאות שכירות רגילות והכרחיות, ובהן ריבית בגין משכנתה, מסים מסוימים, ביטוח, תיקונים, תחזוקה, דמי ניהול, פרסום, שכר טרחה מקצועי, הוצאות נסיעה מסוימות וכיו"ב.

אחד הניכויים החשובים ביותר הוא פחת, אשר בדרך כלל מאפשר לנכות את עלות המבנה של נכס מגורים להשכרה, למעט הקרקע, על פני 27.5 שנים. כתוצאה מכך, נכס עשוי להניב תזרים מזומנים חיובי, ובכל זאת להציג הכנסה חייבת נמוכה או אפילו הפסד לצורכי מס.

לכן, השלכות המס העיקריות בקטגוריה זו הן יחסית פשוטות: הפעילות תסווג בדרך כלל כפעילות השכרה פסיבית, תדווח ב-Schedule E, ובדרך כלל לא תהיה כפופה ל-Self-employment tax. עם זאת, במקרים מסוימים כללי הפסדים מפעילות פסיבית עשויים להגביל את האפשרות לקזז הפסדים באופן מידי, וגם מס הכנסה מדינתי או מקומי עשוי לחול, בהתאם למיקום הנכס.

שימוש מעורב – אישי והשכרה

הקטגוריה השנייה היא שימוש מעורב – אישי והשכרה. קטגוריה זו חלה כאשר הבעלים עושה גם שימוש אישי בנכס, במישרין או באמצעות צדדים קשורים.

המבחן המרכזי כאן הוא כלל 14 הימים או 10%: יחידת מגורים תיחשב בדרך כלל למעון אם השימוש האישי עולה על הגבוה מבין 14 ימים במהלך השנה או 10% ממספר הימים שבהם הושכרה לפי שווי שכירות הוגן. אם סף זה נחצה, הנכס אינו נחשב עוד, לכל דבר ועניין, כנכס השקעה טהור.

הקטגוריה הזו רלוונטית במיוחד לבתי נופש ולהשכרות חלקיות או קצרות טווח. נכס יכול להיות מושכר במשך חלק מהשנה, ובכל זאת להיחשב למעון אם השימוש האישי של הבעלים משמעותי דיו. כאשר נכס נכנס לקטגוריה זו, הטיפול המסי נעשה מגביל יותר: בדרך כלל יש לייחס את ההוצאות בין השימוש לצורכי השכרה לבין השימוש האישי. בעל הנכס אינו יכול פשוט לנכות את כל ההוצאות כאילו הנכס שימש להשקעה בלבד. נוסף על כך, היכולת לדרוש הפסדים עשויה להיות מוגבלת.

כלל פחות מ-15 ימים

כלל מיוחד חל גם כאשר מעון מושכר לפחות מ-15 ימים במהלך השנה. במקרה כזה, הכנסות השכירות בדרך כלל פטורות ממס הכנסה פדרלי, אך הוצאות השכירות הקשורות אינן מותרות בניכוי כהוצאות שכירות. כלל זה רלוונטי לעתים כאשר דירת מגורים פרטית מושכרת באופן זמני בתקופה של אירוע גדול.

פעילות אירוח ברמת עסק

הקטגוריה השלישית היא פעילות אירוח ברמת עסק. זו הקטגוריה שיוצרת את מרבית הבלבול בשוק ההשכרות לטווח קצר, לרבות Airbnb ופלטפורמות דומות. בעלי נכסים רבים מניחים ששהות קצרה הופכת אוטומטית את ההשכרה לעסק. אולם השאלה החשובה היא האם הבעלים רק מעמיד לרשות האורחים מקום לינה, או שהוא גם מספק להם שירותים מהותיים.

אם הבעלים או המנהל מספקים בעיקר את השימוש בנכס בלבד, גם אם נלווים לכך שירותי תחלופה רגילים כגון ניקיון בין אורחים, תיאום תיקונים או לוגיסטיקה בסיסית של צ'ק-אין, ייתכן שהפעילות עדיין תיחשב לפעילות השכרה. לעומת זאת, כאשר הבעלים מספק שירותים משמעותיים לנוחות האורחים, כגון ניקיון שוטף במהלך השהות, החלפת מצעים במהלך השהייה, שירותי ארוחות או תמיכה דמוית מלון, רשות המסים האמריקאית (ה-IRS) עשויה לסווג את הפעילות כעסק אירוח ולא כפעילות השכרה פסיבית.

השלכות המס כאן שונות באופן מהותי. כאשר הפעילות מסווגת כעסק או משלח יד ולא כפעילות השכרה פסיבית, ההכנסה בדרך כלל תדווח כהכנסה עסקית, והיא עשויה להיות חייבת גם במס על הכנסה מעבודה עצמאית, נוסף על מס ההכנסה הרגיל.

הדבר עשוי להגדיל באופן משמעותי את נטל המס הכולל. לכן, מפעילי השכרות לטווח קצר צריכים לנתח לא רק את משך השהות, אלא גם את רמת השירות הניתנת בפועל.

תושבי ישראל עם הכנסות משכירות מנכס בארה"ב

עבור תושבי ישראל שמפיקים הכנסות משכירות מנדל"ן בארה"ב, נדרש ניתוח מעמיק יותר. לפי אמנת המס בין ישראל לארה"ב, הכנסה ממקרקעין חייבת בדרך כלל במס תחילה במדינה שבה מצוי הנכס. במקרה של נדל"ן בארה"ב, משמעות הדבר היא שלארה"ב יש זכות מיסוי ראשונית, בעוד שלישראל נותרת זכות מיסוי שיורית. לכן, תושב ישראל שמפיק דמי שכירות מנכס בארה"ב יצטרך בדרך כלל לדווח ולשלם מס תחילה בארה"ב, ולאחר מכן לבחון את השלכות המס בישראל.

הטיפול המסי בארה"ב עבור בעלי נכסים ישראלים

הטיפול המעשי בארה"ב תלוי באופן שבו ההכנסה מדווחת. במקרים מסוימים, בעלי נכסים זרים עשויים להיות כפופים למשטר של ניכוי מס במקור על בסיס ברוטו ביחס להכנסה ממקור אמריקאי שהיא הכנסה קבועה או ניתנת לקביעה, שנתית או תקופתית. עם זאת, כאשר הנישום מבצע את הבחירה המתאימה לראות בפעילות ההשכרה כהכנסה הקשורה בפועל לעסק או משלח יד בארה"ב, ניתן במקום זאת למסות את ההכנסה על בסיס נטו, תוך התרת ניכוי של הוצאות כגון ריבית, מסים, ביטוח, תיקונים, דמי ניהול ופחת. במקרים רבים, גישת המיסוי על בסיס נטו עדיפה על פני מיסוי על הכנסה ברוטו.

הטיפול המסי בישראל: סעיף 122א

מהצד הישראלי, תושב ישראל חייב גם לדווח על ההכנסה בישראל. באופן כללי, נהוג לבחון שני מסלולים אפשריים לפי פקודת מס הכנסה [נוסח חדש]. האחד הוא מסלול ה-15% על בסיס ברוטו לפי סעיף 122א, אשר חל בדרך כלל על הכנסות שכירות מחוץ לישראל על בסיס ברוטו, עם זכויות ניכוי מוגבלות בלבד, בעיקר פחת, וללא מנגנון של זיכוי ממס זר. השני הוא מסלול ההכנסה נטו הרגיל, שלפיו הנישום ממוסה לפי שיעור המס השולי החל עליו, רשאי לנכות הוצאות רלוונטיות, ובדרך כלל גם רשאי לדרוש זיכוי ממס זר בגין מסים ששולמו בארה"ב.

הבחירה בין המסלולים בישראל תלויה מאוד בנסיבות הספציפיות. נישום שיש לו הוצאות גבוהות הניתנות לניכוי, פחת משמעותי או מסים מהותיים ששולמו בארה"ב, עשוי להעדיף את מסלול הנטו הרגיל. לעומת זאת, נישום עם הוצאות נמוכות יחסית עשוי לשקול אם מסלול הברוטו פשוט יותר או יעיל יותר עבורו. לכן, האמנה וכללי זיכוי המס הזר הם רכיב קריטי במניעת כפל מס, אך הם אינם מייתרים את הצורך בתכנון זהיר.

TaxLink – הסיפור שלנו

TaxLink היא פירמת רואי חשבון המתמחה במיסוי אמריקאי וישראלי כאחד. הניסיון המעשי שלנו מול רשות המסים האמריקאית (IRS) ומול רשות המסים בישראל, לצד הבנה מעמיקה של יחסי הגומלין בין שתי המערכות, מאפשרים לנו לבנות פתרון מותאם למקרה שלכם מקצה לקצה.

רוב הלקוחות שפונים אלינו עושים זאת משום שהם נדרשים להגיש דיווחים בארה"ב – בין אם מדובר בטופס 1040, בדיווחי חוק ציות מס חשבונות זרים (FATCA), בדיווחי FBAR או בהשקעות בנדל"ן בארה"ב. אנו מנהלים את התהליך כמכלול חוצה גבולות ומתואם, במטרה לצמצם טעויות, למנוע כפילויות ולסייע במניעת כפל מס, והכול במסגרת הדין האמריקאי, הדין הישראלי ואמנת המס בין ארה"ב לישראל.

ליצירת קשר עם המומחים שלנו לחצו כאן