השקעה בנדל"ן בארה"ב: ניכוי מס במקור לפי FIRPTA

עבור משקיעי נדל"ן זרים רבים בארה"ב ניכוי המס במקור בהתאם לחוק ה-FIRPTA עשוי להשפיע באופן משמעותי על סגירת עסקת נדל"ן. משקיעים ישראליים שמעוניינים לרכוש נדל"ן בארה"ב חושבים כי ניכוי המס שנעשה במקור, (בארה"ב) הוא המס הסופי לתשלום, בעוד שבפועל מדובר בדרך כלל רק במנגנון של תשלום מס מראש.

נכון לשנת 2026, קיימת ככלל חובה לנכות 15% מהתמורה במועד המכירה, ולהעבירו לרשות המסים האמריקאית (ה-IRS). מטרת משטר ה-FIRPTA היא להבטיח שהמוכר הזר ישלם את המסים החלים בגין המכירה. אי עמידה בחובת מס זו עלולה להוביל לקנסות. מאמר זה מסביר מהו חוק ה-FIRPTA, כיצד עובד מנגנון ניכוי המס במקור בהקשר הזה, מתי עשויים לחול פטורים או שיעורי ניכוי מס מופחתים, וכיצד מוכר הנכס יכול לקבל החזר על מס שנוכה ביתר.

מהו חוק ה-FIRPTA

חוק מיסוי השקעות זרות בנדל"ן (Foreign Investment in Real Property Tax Act – FIRPTA) נחקק כדי לוודא שמשקיעי נדל"ן זרים ישלמו את כלל המסים החלים עליהם בארה"ב בעת מכירת הנדל"ן. בטרם נחקק החוק, היה קשה לגבות מס ממוכרי נדל"ן שאינם אמריקאים לאחר שעזבו את המדינה, או במקרים שבהם המוכר כלל אינו מתגורר בארה"ב.

חוק ה-FIRPTA פותר קושי זה באמצעות הטלת חובת ניכוי מס במקור כבר במועד ביצוע העסקה, במקום להמתין לדיווח על המכירה במסגרת הגשת דוח המס. בהתאם לחוק ה-FIRPTA, כאשר מי שאינו אמריקאי מוכר זכות במקרקעין בארה"ב, העסקה כפופה לניכוי מס במקור בארה"ב, בדרך כלל בשיעור של 15% מסכום התמורה, ללא קשר לשאלה אם המוכר חייב בפועל במס (שכן קיימים פטורים, הקלות וכיו"ב). עבור משקיעים ישראליים בנדל"ן בארה"ב, משמעות הדבר היא שהתמורה בגין מכירת נכס שלהם בארה"ב, עשויה להיות מועברת אליהם לאחר ניכוי מס במקור, כאשר במועד מאוחר יותר קיימת אפשרות להחזר, ככל שהמס שנוכה גבוה מסך חבות המס של המוכר.

לצורך יישום חוק ה-FIRPTA, יש לבצע את השלבים הבאים:

1. לקבוע האם המוכר הוא אדם זר לצורכי FIRPTA.
2. לבחון את סכום התמורה שהתקבלה ו/או נכסים שהתקבלו ו/או התחייבויות שניטלו ע"י הקונה.
3. לבדוק האם חלים חריגים או שיעורי ניכוי מס מופחתים.
4. להגיש טופס 8288 וטופס 8288-A בתוך המועד הנדרש.

מה נחשב לזכות במקרקעין בארה"ב

זכות במקרקעין בארה"ב כוללת יותר מאשר בתים או דירות בלבד. ההגדרה של זכות במקרקעין לצורך חוק ה-FIRPTA כוללת:

• מקרקעין המצויים בארה"ב או באיי הבתולה של ארה"ב
• זכויות בקרקע, במבנים, במכרות או במרבצי טבע
• מטלטלין מסוימים הקשורים לשימוש במקרקעין

לדוגמה, ה-IRS מציין כי הדבר עשוי לכלול נכסים הקשורים לשימוש במקרקעין, כגון ציוד חקלאי. במילים אחרות, חוק ה-FIRPTA עשוי לחול לא רק על הקרקע או המבנה עצמם, אלא גם על נכסים נלווים מסוימים הקשורים לשימוש בהם.

• מניות בתאגיד אמריקאי שמחזיק בעיקר מקרקעין בארה"ב

חוק ה-FIRPTA עשוי לחול גם כאשר משקיע ישראלי (או משקיע זר אחר) מוכר מניות של תאגיד, ולא את הנכס עצמו, אם התאגיד מסווג כתאגיד מחזיק מקרקעין בארה"ב. ככלל, תאגיד ייחשב לכזה אם השווי ההוגן של הזכויות שלו במקרקעין בארה"ב שווה או עולה על 50% לפחות מהשווי ההוגן הכולל של זכויותיו במקרקעין בארה"ב, זכויותיו במקרקעין מחוץ לארה"ב ונכסים נוספים מסוימים.

על מי חל המס לפי FIRPTA

מבחינה עקרונית, חוק ה-FIRPTA מטיל את האחריות לקיום חובת ניכוי המס במקור על קונה הנכס. משמעות הדבר היא שהקונה יקבע אם המוכר הוא אדם זר הכפוף לחוק ה-FIRPTA או לא. אם אכן נדרש ניכוי מס במקור והוא לא מבוצע, הקונה עלול לשאת באחריות למס, וכן לקנסות ולריבית.

לאור הידע הספציפי הנדרש בעניין מסוג זה, בפועל הניכוי במקור מטופל בדרך כלל על ידי סוכן או גורם המטפל בהשלמת העסקה. חלוקת אחריות זו חשובה במיוחד בעסקאות שבהן המוכרים הם ישראלים, משום שגם כאשר המוכר מצפה להסדיר את כל ענייני המס בשלב מאוחר יותר, הקונה הוא עדיין הצד החשוף אם ניכוי המס לפי FIRPTA לא נעשה.

כמה מס יש לנכות במקור?

ביתר פירוט, שיעור ניכוי המס במקור הסטנדרטי הוא 15% ממה שמוגדר כ"סכום שמומש" בעת המכירה. "הסכום שמומש" מורכב מ:

• מזומן ששולם למוכר;
• השווי ההוגן של כל נכס אחר שהועבר;
• כל התחייבות שהקונה נטל על עצמו, כגון משכנתה קיימת.

זוהי נקודה חשובה שלא מעט משקיעי נדל"ן אינם ערים אליה: ניכוי המס בהתאם לחוק ה-FIRPTA מחושב כאחוז ממחיר המכירה של הנכס ולא רק מרווח הגלום בו.

פטורים או אפשרויות לניכוי מופחת

חוק ה-FIRPTA כולל כמה חריגים ומנגנוני הקלה חשובים:

• אם הקונה רוכש את הנכס לשימוש כמקום מגוריו האישי ומחיר הרכישה נמצא בטווחי הסף הקבועים בחוק, יחול שיעור מופחת, אם בכלל. ככלל, לא נדרש ניכוי במקור אם מחיר הרכישה אינו עולה על $300,000 ודרישת המגורים מתקיימת, בעוד ששיעור ניכוי מופחת של 10% עשוי לחול על רכישות מסוימות של נכסי מגורים מעל סכום זה ועד $1,000,000.
• פטור נוסף חל כאשר המוכר מקבל אישור ניכוי מס במקור מה-IRS באמצעות מילוי טופס 8288-B. אישור זה מאפשר ל-IRS לאשר שיעור ניכוי מס במקור נמוך יותר (ואף לבטלו), אם חבות המס הצפויה של המוכר נמוכה מ-15%. חריג זה נפוץ כאשר הרווח בפועל של המוכר זניח (כך ששיעור המס החל נמוך בהתאם), או כאשר קיימים הפסדים או ניכויים שניתן להביא בחשבון.

בנוסף, אם המוכר הוא למעשה אמריקאי, הוא רשאי למסור תצהיר המאשר את מעמדו ככזה, ובמקרה זה חוק ה-FIRPTA אינו חל.

כיצד יש לדווח על ניכוי המס בהתאם לחוק ה-FIRPTA?

יש לדווח על ניכוי המס לפי FIRPTA באמצעות שני טפסים:

• טופס 8288 – דוח ניכוי מס במקור בארה"ב. טופס זה משמש לדיווח על המס שנוכה בעת רכישת זכות במקרקעין בארה"ב מאדם זר. הוא משמש גם כטופס העברה עבור טופס 8288-A.
• טופס 8288-A – בקשה לפטור מניכוי מס במקור. טופס זה מוגש על ידי הקונה עבור כל אדם שממנו נוכה מס (כאשר קיימים מספר מוכרים).

בדרך כלל יש להגיש טפסים אלה בתוך 20 ימים ממועד המכירה. יש לכלול את מספרי הזיהוי לצורכי מס (TINs) של הקונה ושל המוכר. אם למוכר עדיין אין מספר זיהוי אמריקאי לצורכי מס, הוא יכול להגיש בקשה ל-ITIN באמצעות טופס W-7, לעתים יחד עם הבקשה לפטור מניכוי מס במקור.

משקיעים ישראלים שאין להם עדיין מספר זיהוי אמריקאי לצרכי מס צריכים להיערך לכך מראש, שכן היעדר פרטי זיהוי עלול לסבך את ההגשות ולעכב החזרים.

האם מוכר זר יכול לקבל החזר?

כאשר הסכום שנוכה במקור בהתאם לחוק ה-FIRPTA עולה על חבות המס האמריקאית בפועל של המוכר בשנת המכירה, ניתן לקבל החזר מרשות המסים האמריקאית. כפי שצוין לעיל, שיעור ניכוי המס במקור אינו קובע כשלעצמו את המס הסופי, אלא משמש כמנגנון של תשלום מס מראש. חבות המס בפועל של המוכר תיקבע בעת הגשת דוח מס הכנסה אמריקאי לשנת המס הרלוונטית. אם המס הסופי נמוך מהסכום שנוכה, או אם לא אמור לחול מס כלל, המוכר רשאי לתבוע החזר מה-IRS.

מטבע הדברים, מצב זה נפוץ כאשר הנכס נמכר בהפסד, כאשר הרווח לצרכי מס נמוך במיוחד, כאשר קיימת אמנת מס המפחיתה את שיעור המס, או כאשר הניכויים המותרים בניכוי מפחיתים את הרווח החייב במס.

TaxLink – הסיפור שלנו

TaxLink היא פירמה של רואי חשבון עם צוות אנשי מקצוע המתמחים במיסוי ישראלי ובמיסוי אמריקאי. הניסיון המעשי שלנו בעבודה מול ה IRS -ומול רשות המסים בישראל, יחד עם היכרות עמוקה עם הממשק בין שתי המערכות, מאפשרים לנו לבנות פתרון שמותאם למקרה שלכם מקצה לקצה.

רוב הלקוחות שפונים אלינו עושים זאת כי הם נדרשים להגיש דיווח בארה"ב – בין אם מדובר בדוח 1040, דיווחי FATCA, דיווחי FBAR, או השקעה/נכס נדל"ן בארה"ב. אנחנו מנהלים את התהליך כמכלול אחד, כדי לצמצם טעויות, להפחית כפילויות ולסייע למנוע כפל מס – הכל במסגרת הדין והאמנה בין ישראל לארה"ב ובהתאם לנסיבות הספציפיות שלכם.

ליצירת קשר עם המומחים שלנו לחצו כאן