משקיע בנדל״ן בארה״ב
האם אתם מחזיקים נכס להשקעה בארה״ב? כך מסדירים דיווח ומיסוי, בארה״ב ובישראל, בצורה יעילה ומסודרת וללא הפתעות.
מפת דרכים:
איך מדווחים על השקעה בנדל"ן בארה"ב –שלב אחר שלב
הנפקת מספר מזהה למשלם מס בארה"ב
השלב הראשון בתהליך הוא לוודא שיש ברשותכם מספר מזהה לצורך ביצוע הדיווחים ותשלום המס בארה"ב. אם אתם תושבי ישראל שאינם אזרחים אמריקאיים או תושבי ארה"ב, תידרשו להנפיק מספר ITIN (Individual Taxpayer Identification Number). לחלופין, לאזרחים אמריקאיים ולבעלי אשרות מסוימות בארה"ב קיים מספר SSN (Social Security Number), מספר ביטוח לאומי באמצעותו הם יכולים להגיש את הדיווחים. ההנפקה של ה-ITIN נעשית באמצעות טופס W-7 עם מסמכי זהות מאומתים ונספח תומך (למשל דוח מס/חוזה שכירות/מכתב מנכה מס). אצלנו, תוכלו להנפיק את ה-ITIN באמצעות סוכן מוסמך שתפקידו לזהות אתכם ולטפל עבורכם בקבלת ה-ITIN, ולהימנע מפרוצדורות מורכבות. קחו בחשבון שמשך הטיפול בבקשה ל-ITIN נע בין 8-12 שבועות.
בחירת מסלול מיסוי הכנסות השכירות
תחת ברירת המחדל, תושב חוץ שאינו תושב אמריקאי, חייב במס על הכנסות השכירות בארה"ב בשיעור של 30% מהכנסות השכירות ברוטו. כחל מכך, תידרשו למסור לגורם המשלם ואחראי על ניכוי המס במקור טופס W-8BEN, ומנגד תקבלו טופס 1042-S בסוף השנה. .
לחלופין, ניתן לבחור לסווג את הכנסות השכירות בארה"ב בתור הכנסה עסקית (Effectively Connected Income – ECI). סיוג זה מאפשר לקזז הוצאות מוכרות (כולל פחת והוצאות מימון מותרות), ועשוי ולעיתים להביא להפחתת חבות המס באופן משמעותי. בפועל מוסרים לגורם המנכה טופס W-8ECI ומבצעים את הבחירה בדוח 1040-NR הראשון. בחירה זו נמשכת עד לביטולה על ידכם.
1040-NR
הדוח השנתי בארה״ב (עבור נישום שאינו אזרח או תושב אמריקאי)
בדוח 1040-NR תדווחו על הכנסות מההשקעה שלכם בנדל"ן בארה"ב וההוצאות המותרות (דמי ניהול, תיקונים, ביטוח, ארנונה, מס רכוש (Property Tax), הוצאות ריבית, ופחת). אם נוכה מס במקור, יש לצרף טופס 1040-S. המועד המקובל לנישומים מחוץ לארה״ב להגשת הדו"ח הוא 15 ביוני (ניתן בדרך כלל לקבל ארכה). שימו לב שתשלומי המס במועד מונעים הטלת ריבית וקנסות על חבות המס.
דוח מס מדינתי
במקרים מסוימים עשויה לחול חובה להגשת דו"ח מס במדינה שבה נמצא הנכס. חלק מהמדינות מטילות מס הכנסה ברמת המדינה ודורשות הגשת דו"ח נפרד (כמו למשל ניו יורק וקליפורניה), בעוד מדינות אחרות אינן מטילות מס הכנסה על יחידים (כמו למשל טקסס ופלורידה). כללי המיסוי לרבות ההוצאות המותרות בניכוי, הפחת והזיכויים משתנים בין מדינה למדינה.
הגשת דוח מס בישראל
בישראל עומדות בפניכם שתי חלופות לדיווח על הכנסות השכירות מארה״ב:
א. מסלול מס בשיעור של 15% — במסלול זה ניתן לנכות הוצאות פחת בלבד, ללא זיכוי מסי חוץ ששולמו בארה״ב;
ב. מסלול מיסוי רגיל לפי מדרגות המס — במסלול זה מדווחים הכנסה נטו לאחר ניכוי כלל ההוצאות ששימשו להפקתה (לרבות, למשל, הוצאות מימון; ופחת בהתאם לכללים), וניתן לקבל זיכוי ממסי חוץ ששולמו בארה״ב בכפוף לכללי הזיכוי.
בכל מקרה, בשני המסלולים, ובשונה מהמסלול המקוצר הקיים עבור הכנסות שכירות בישראל, קיימת חובה להגיש דו"ח שנתי (1301) בישראל.
מיסוי בעת מכירת הנכס
(FIRPTA בארה"ב והגשת דו"ח מס בישראל)
בעת מכירת הנכס יחול עליכם מס בארה"ב בהתאם לכללי ה- Foreign Investment in Real Property Tax Act (FIRPTA) בארה"ב. חקיקת מס אשר חלה על משקיעים זרים במכירת נכסי נדל"ן בארה"ב. המס חל בדרך של ניכוי מס במקור בשיעור של 15% מהתמורה ברוטו, אלא אם מתקבלת הקלה או פטור מראש. המס הסופי מדווח באמצעות טופס NR-1040 על בסיס רווח ההון נטו, תוך השבת המס שנוכה במקור ביתר.
כמובן שלצד הדיווח בארה"ב תידרשו לדווח על מכירת הנכס גם בישראל, תוך זיכוי ממסי חוץ ששולמו בארה״ב (פדרלי ומדינתי).
איך אנחנו ב-Tax Link
יכולים לעזור לכם עם השקעות הנדל"ן בארה"ב
- ליווי וטיפול מקצה לקצה בחובות הדיווח בקשר להשקעה בנדל"ן בארה"ב לרבות:
- טיפול מלא בהוצאת ITIN;
- בחינה מסלול המיסוי האופטימלי (ECI לעומת ניכוי מס במקור של 30% תחת ברירת המחדל);
- סיוע במילוי מסמכי W-8BEN או W-8ECI, לפי העניין.
- הכנה והגשת של טפסי 1040-NR, דוחות מס מדינתיים (במידת הצורך), ודיווחי FIRPTA במכירה.
- הגשת דו"ח המס בישראל תוך ביצוע ההתאמות הנדרשות בהתאם לדיני המס בישראל, ובחינת מסלול המיסוי האופטימלי עבורכם בישראל.
מועדים מרכזיים להגשות בארה"ב
- הנפקת ITIN: מומלץ להנפיק בהקדם טרם השכרת הנכס בארה"ב. יש לקחת בחשבון שהנפקת ה-ITIN עשויה לקחת זמן ומשכך מומלץ להיערך לכך מראש ובהקדם.
- טופס 1040-NR: בדרך כלל נדרש להגישו ב-15 ביוני בשנה העוקבת, עם אפשרות במקרים מסוימים לקבלת ארכה עד ל-15 באוקטובר.
- דו"ח מס מדינתי: ככל שנדרש להגיש דו"ח מס מדינתי מועד ההגשה תלוי בדין הפנימי של כל מדינה.
מאמרים ומדריכים מומלצים בנושא
שאלות נפוצות
האם אני צריך לדווח ל-IRS אם יש בבעלותי נכס נדל"ן בארה"ב?
כן, תושבי ישראל שבבעלותם נכס נדל"ן בארה"ב צריכים להגיש דיווח בארה"ב במסגרת טופס 1040-NR.
איך מדווחים בארה"ב אם אני מחזיק בנכס נדל"ן בארה"ב?
בשביל לדווח בארה"ב עבור תושבי ישראל שאינם אזחים לצרכי מס בארה"ב נדרש להנפיק מספר מזהה לצורכי מס בארה"ב (ITIN – Individual Taxpayer Identification Number), ולהגיש דיווח באמצעות טופס 1040-NR. במקרים רבים נדרש גם להגיש דיווח במדינה בה נמצא הנכס.
איך מנפיקים ITIN?
נעשית באמצעות הגשת טופס W-7, כאשר נדרש לצף לבקשה מסמכים נוספים כגון דרכון בתוקף, אשרת שהיהי בארה"ב (ויזה) ככל שישנה, מועד הכניסה האחרון לארה"ב, והסיבה להנפקת ה-ITIN. כחלק מהתהליך נדרש לבצע הליך של אימות זהות שניתן לבצע באמצעות נציג מוסמך מטעמנו.
מה המיסוי שחל על הכנסות שכירות מארה"ב?
הכנסות שכירות מארה"ב בידי תושבי ישראל כפופות לניכוי מס במקור בשיעור של 30%, כאשר האמנה בין ישראל וארה"ב אינה מפחיתה שיעור זה. בישראל, עשוי לחול מס נוסף כתלות במסלול שנבחר לדיווח.
מה המיסוי שחל בישראל על הכנסות שכירות מארה"ב?
הכנסות שכירות מארה"ב יכולות להתחייב במס בישראל תחת אחד משני מסלולים: (א) מסלול שיעור מס שולי: ההכנסות יתחייבו לפי מדרגת המס הרלוונטית, עם ניכוי הוצאות שהוצאו להפיק את הכנסות השכירות, ובזיכוי מסי החוץ שחלים בארה"ב; (ב) מס בשיעור קבוע של 15% ללא ניכוי הוצאות (מלב הוצאות פחת) וללא זיכוי המס שחל בארה"ב
האם מי שמחזיק נדל"ן בארה"ב נדרש להגיש דיווח גם במדינה שבה נמצא הנדל"ן?
פעמים רבות משקיעי נדל"ן שמחזיקים בנדל"ן בארה"ב נדרשים להגיש דיווח גם מדינה שבה נמצא הנכס. החובה לדווח תלויה בדין באותה מדינה לרבות אם אותה מדינה מחילה מס מדינתי, אם היו רווחים כתוצאה מההשקעה באותה שנה, ועוד.
למה טקס-לינק?
- One-Stop Shop: דיווחים והגשות בארה"ב ובישראל תחת קורת גג אחת, מבלי שאתם תצטרכו לתאם בין גורמים שונים.
- גישה אישית, בגובה העיניים: מקצועיות גבוהה לצד תקשורת נעימה וברורה. אתם תמיד יודעים איפה כל דבר עומד.
- תהליך ברור ומעורבות מינימלית: איסוף חומרים חכם, עבודה מסודרת, והובלה מלאה של התהליך מצידנו.
- שקיפות ותמחור הוגן: דד-ליינים ברורים, סטטוס עדכני, וללא הפתעות.
טקס-לינק – שפה אחת, צוות אחד, אחריות אחת, מהצעד הראשון ועד להשלמת הטיפול.