שיטות המיסוי לתושבי חוץ המחזיקים נכס להשכרה בארה"ב
החזקה של נכס להשכרה בארה"ב יכולה להיות השקעה רווחית לתושבי חוץ, אך חשוב מאוד להבין את חובות המס הנלוות. משקיעים זרים רבים שמחזיקים נדל"ן בארה"ב אינם מודעים לכך שהכנסה שמופקת מנכס חייבת במס, ללא קשר למקום מגוריו של הבעלים. כללי המס בארה"ב החלים על זרים בתחום הנדל"ן מסבירים את החבות במס ואת אופן מיסוי הכנסות השכירות.
כל משקיע זר או מי ששוקל להשקיע בארה"ב צריך לדעת שיש לבחור בין שתי שיטות מיסוי: הגישה הראשונה היא מיסוי על בסיס ההכנסה ברוטו. האפשרות השנייה היא מיסוי על בסיס ההכנסה נטו.
מאמר זה סוקר את שתי השיטות במטרה לסייע למשקיעים לבחור את החלופה הנוחה ביותר לצורך עמידה בכללי המס ולהימנע מתשלומי מס עודפים שאינם נחוצים
ניכוי מס במקור על בסיס ברוטו
ניכוי מס במקור על בסיס ברוטו הוא מס על הכנסה ברוטו מסוג הכנסה קבועה, שניתנת לקביעה, ושהכנסה זו היא שנתית או תקופתית (Fixed, Determinable, Annual, or Periodical (FDAP)). זו הקטגוריה שאליה משתייכות בדרך כלל הכנסות שכירות.
כברירת מחדל, הכנסות שכירות שמקורן בארה"ב ומתקבלות בידי תושב חוץ מסווגות כ-FDAP וחייבות במס בשיעור 30% על הסכום ברוטו, ללא אפשרות לניכוי הוצאות. רק במצב שהבעלים הזר בוחר לסווג את ההכנסה כהכנסה שמקושרת באופן אפקטיבי לפעילות או עסק בארה"ב (Effectively Connected Income (ECI)) המס ינוכה בשיטה שונה, עליה נרחיב בהמשך המאמר. במסגרת שיטת מיסוי הברוטו, המס מנוכה במקור מההכנסה של המשקיע עוד לפני שהכספים מגיעים אליו.
לדוגמה, אם תושב חוץ מרוויח $1,000 לחודש מהשכרת הנכס שלו בארה"ב, הגורם המנכה חייב לנכות $300, ובעל הנכס יקבל רק $700. גם אם יש לנכס הוצאות, לא ניתן לנכות אותן מההכנסה ברוטו. לנכס יכולות להיות הוצאות בסך $800, ועדיין תידרשו לשלם מס בסך $300 על הכנסות שכירות לפי שיטת ניכוי המס במקור על בסיס ברוטו.
המס בארה"ב על נדל"ן של זרים, כאשר הוא נגבה באמצעות שיטת ניכוי מס במקור על בסיס ברוטו, עשוי להוות נטל כאשר לנכס יש הוצאות גבוהות או שולי רווח נמוכים. מכיוון שלא ניתן לנכות הוצאות, הוצאות הנכס כגון ריבית משכנתה, מיסי נכס, פחת ותחזוקה לא יפחיתו את חבות המס. כתוצאה מכך, ייתכנו מצבים שבהם המשקיע יידרש לשלם מכיסו, וניכוי המס במקור עלול להפחית את הרווחיות מהשקעת הנדל"ן.
מיסוי על בסיס הכנסה נטו
משקיעים זרים יכולים גם לבחור באפשרות של ECI – מיסוי על בסיס הכנסה נטו. במסגרת השיטה, המס מחושב על בסיס ההכנסות משכר דירה ברוטו, לאחר ניכוי הוצאות מותרות, כדי להגיע להכנסה נטו מהנכס.
לפי רשות המסים האמריקאית (IRS), הכנסה מנדל"ן בארה"ב מסווגת כ-FDAP (ניכוי ברוטו) רק כאשר היא אינה מקושרת באופן אפקטיבי לפעילות או עסק בארה"ב (IRS, FDAP). עם זאת, באמצעות סיווג כ-ECI, משקיע זר יכול לסווג מחדש את הכנסות השכירות, כך שהן יהיו זכאיות לניכוי הוצאות סטנדרטיות ולמיסוי לפי שיעורי מס פרוגרסיביים בארה"ב. סיווג מחדש של הכנסות השכירות כ-ECI יכול להיות משתלם מאוד כאשר לנישום יש הוצאות נכס משמעותיות.
לדוגמה: אם נכס מייצר הכנסה שנתית ברוטו משכירות בסך $12,000, והוצאות הנכס הן $10,000 בשנה, המס יחול רק על ההכנסה נטו, שהיא $2,000.
בטבלה להלן מרוכזים ההבדלים המהותיים בין שתי השיטות:
נושא | ניכוי מס במקור על בסיס ברוטו | מיסוי על בסיס הכנסה נטו |
הגדרה | מיסוי על הכנסות שכירות שמסווגות כהכנסה קבועה, שניתנת לקביעה, שנתית או תקופתית | סיווג הכנסות השכירות כהכנסה שמקושרת באופן אפקטיבי לפעילות או עסק בארה"ב |
ברירת מחדל | כן – כל עוד לא נבחר סיווג ECI | לא – דורש בחירה או סיווג מצד הבעלים הזר |
בסיס המס | הכנסה ברוטו | הכנסה נטו (ברוטו פחות הוצאות מותרות) |
שיעור מס (כפי שמופיע בטקסט שלך) | 30% על הברוטו | שיעורי מס פרוגרסיביים; לעתים חבות מס כוללת נמוכה יותר |
ניכוי הוצאות | לא ניתן לנכות הוצאות | ניתן לנכות הוצאות מותרות לצורך חישוב הנטו |
סיכונים | כשיש הוצאות גבוהות או שולי רווח נמוכים – אין קיזוז הוצאות ולכן המס עשוי לאכול את הרווח ואף להוביל לתשלום נוסף מהכיס של המשקיע | פחות בעייתי כשיש הוצאות משמעותיות – כי המס חל רק על הנטו |
יתרון מרכזי | פשוט מאוד (וברירת מחדל) | עשוי להפחית מס כשיש הוצאות נכס משמעותיות |
בסך הכול, רכישת נדל"ן בחו"ל יכולה להיות רווחית מאוד עבור משקיעים זרים, אבל בכל השקעה צריך לקחת בחשבון גם את המיסוי שמשפיע על ההכנסה נטו והתשואה הצפויה מהנכס. במקרה של ארצות הברית, ניכוי מס במקור על בסיס ברוטו הוא מיסוי בשיעור קבוע, ללא ניכוי הוצאות. מנגד, בשיטת מיסוי על בסיס הכנסה נטו, המשקיע ימוסה רק לאחר ניכוי הוצאות כגון תחזוקה, ריבית משכנתה וכדומה.
מהניסיון שלנו, לעתים קרובות בחירה בשיטת ECI יכולה להפחית את חבות המס לאורך זמן ולכן היינו ממליצים לבחון קודם האם שיטה זו מתאימה למקרה הייחודי שלכם
יישום סיווג ECI
כדי להיות ממוסים על בסיס נטו במקום ניכוי מס במקור על בסיס ברוטו, על בעלי נכסים זרים לבחור בסיווג ECI באמצעות טופס W-8ECI מול השוכר או מנהל הנכס. טופס זה מנחה את הגורם המנכה להפסיק לנכות את המס האוטומטי בשיעור 30%, ומאפשר לבעלים לדווח על הכנסות השכירות בטופס 1040-NR בסוף השנה. ללא הגשת טופס זה, ה-IRS יחיל באופן אוטומטי ניכוי מס במקור על בסיס ברוטו, גם אם ההוצאות גבוהות.
בעת קבלת החלטה לגבי שיטת המיסוי של הנדל"ן, חשוב להעריך את העלויות ולהימנע מתשלום מס יתר. התמודדות עם חבות מס בארה"ב בגין נדל"ן של זרים עשויה להיות מאתגרת ומחייבת בחינה זהירה של האפשרויות הקיימות. צוות המומחים שלנו מנוסה בתחום ויכול ללוות ולייעץ בתהליך קבלת ההחלטות.
TaxLink – הסיפור שלנו
TaxLink היא פירמה של רואי חשבון עם צוות אנשי מקצוע המתמחים במיסוי ישראלי ובמיסוי אמריקאי. הניסיון המעשי שלנו בעבודה מול ה-IRS ומול רשות המסים בישראל, יחד עם היכרות עמוקה עם הממשק בין שתי המערכות, מאפשרים לנו לבנות פתרון שמותאם למקרה שלכם מקצה לקצה.
רוב הלקוחות שפונים אלינו עושים זאת כי הם נדרשים להגיש דיווח בארה"ב – בין אם מדובר בדוח 1040, דיווחי FATCA, דיווחי FBAR, או השקעה/נכס נדל"ן בארה"ב. אנחנו מנהלים את התהליך כמכלול אחד, כדי לצמצם טעויות, להפחית כפילויות ולסייע למנוע כפל מס – הכל במסגרת הדין והאמנה בין ישראל לארה"ב ובהתאם לנסיבות הספציפיות שלכם.
שאלות ומידע רלוונטי
האם אמנות למניעת כפל מס עם המדינה שלי משפיעות על אופן המיסוי?
כן, אמנות למניעת כפל מס בין ארה"ב למדינות אחרות יכולות להשפיע באופן משמעותי על אופן המיסוי. לישראל יש אמנה עם ארה"ב ולכן ייתכן שתהיו זכאים להטבות אלו – אך עליכם להגיש טופס W-8BEN כדי לדרוש אותן.
מהן הסנקציות על אי דיווח על הכנסות שכירות בארה"ב כתושב חוץ?
קנס סטנדרטי בשיעור 20% חל על מס שלא שולם, וריבית עשויה להצטבר גם על הקנס אם הוא נותר בלתי משולם.
כיצד ממוסים הכנסות שכירות דרך ECI או מיסוי על בסיס הכנסה נטו?
לאחר דיווח על הכנסות השכירות ברוטו בטופס 1040-NR, ניתן לנכות הוצאות זכאיות כדי לחשב את ההכנסה נטו מהשכירות. ההכנסה נטו ממוסה החל משיעור מס של 10%. שיעור המס עולה ככל שההכנסה עוברת למדרגות מס גבוהות יותר.
